किराया करार (11 माह)
भारत में आवासीय संपत्ति के लिए 11 माह का मानक किराया करार — किराया, जमा, रखरखाव, लॉक-इन सहित।
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आवासीय किराया करार यह किराया करार _______________ को _______________ में संपन्न हुआ। पक्षकार: मकान मालिक: _______________, निवासी _______________. किरायेदार: _______________, निवासी _______________. संपत्ति: मकान मालिक _______________ पर स्थित संपत्ति किरायेदार को केवल आवासीय उद्देश्य से किराये पर देते हैं। नियम एवं शर्तें: 1. अवधि: _______________ से _______________ तक 11 (ग्यारह) माह, आपसी सहमति से नवीनीकरण योग्य। 2. मासिक किराया: रु. _______________/- (रुपये _______________ मात्र), प्रत्येक माह की _______________ तारीख तक देय। 3. सुरक्षा जमा: रु. _______________/- (रुपये _______________ मात्र), खाली करने के 30 दिन के भीतर बकाया काटकर वापसी योग्य। 4. बिजली-पानी: बिजली, पानी एवं अन्य सेवाओं के बिल किरायेदार चुकाएगा। 5. रखरखाव: किरायेदार संपत्ति को अच्छी स्थिति में रखेगा। लिखित सहमति के बिना संरचनात्मक परिवर्तन नहीं। 6. शिकमी किरायेदारी: किरायेदार मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना संपत्ति शिकमी (सबलेट) पर नहीं देगा और न ही उसका हस्तांतरण करेगा। 7. खाली करने की सूचना: कोई भी पक्ष _______________ दिन की अग्रिम लिखित सूचना देगा। 8. लॉक-इन: प्रथम _______________ माह लॉक-इन अवधि है, जिसके दौरान कोई भी पक्ष करार समाप्त नहीं करेगा। मकान मालिक: _______________ _______________ किरायेदार: _______________ _______________ साक्षी: 1. _______________ 2. _______________
भारत में आवासीय किराया करार लगभग हमेशा 11 माह का बनाया जाता है, क्योंकि पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17(1)(घ) वर्ष-प्रति-वर्ष या एक वर्ष से अधिक अवधि के पट्टों का पंजीकरण अनिवार्य करती है। एक वर्ष से कम रहने पर वह केंद्रीय अपेक्षा टल जाती है — पर प्रश्न वहीं समाप्त नहीं होता, क्योंकि राज्य की किरायेदारी विधि अपनी अलग अपेक्षा रख सकती है। महाराष्ट्र में महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 की धारा 55 हर लीव-एंड-लाइसेंस या किराये पर देने के करार को, अवधि चाहे जो हो, लिखित और पंजीकृत होना अनिवार्य करती है, और यह दायित्व मकान मालिक पर डालती है। इसलिए यह मान लेने से पहले कि 11 माह के करार को पंजीकरण की आवश्यकता नहीं, अपने राज्य की स्थिति देख लें।
मुख्य बातें
- 11 माह की परिपाटी पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1)(घ) की सीमा से नीचे रहने के लिए है — यह किरायेदारी की कोई विधिक अधिकतम अवधि नहीं है।
- केंद्रीय सीमा से बच जाना पर्याप्त नहीं है। राज्य की किरायेदारी विधि अवधि से निरपेक्ष होकर पंजीकरण अनिवार्य कर सकती है — महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 की धारा 55 ऐसा ही करती है।
- संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 107 वर्ष-प्रति-वर्ष या एक वर्ष से अधिक के पट्टे को पंजीकृत लिखत से किया जाना अपेक्षित करती है।
- आदर्श किरायेदारी अधिनियम, 2021 के अंतर्गत आवासीय सुरक्षा जमा दो माह के किराये तक सीमित है, और करार की सूचना दो माह में रेंट अथॉरिटी को देनी होती है।
- विवाद वास्तव में जिन खंडों से रुकते हैं वे हैं: जमा और कटौती का खंड, मेंटेनेंस का बँटवारा, लॉक-इन और नोटिस अवधि, तथा हस्ताक्षरित इन्वेंट्री के साथ प्रवेश के समय की तस्वीरें।
- किराया करार पर स्टाम्प शुल्क राज्य का विषय है और बहुत भिन्न है। अस्टाम्पित या कम स्टाम्पित करार, शुल्क और शास्ति चुकाए बिना, साक्ष्य में ग्राह्य नहीं होता।
यह दस्तावेज़ कब उपयोग करें
- ✓आप कोई आवासीय संपत्ति किराये पर दे रहे हैं और शर्तें लिखित रूप में दर्ज करनी हैं
- ✓आप चाहते हैं कि जमा राशि, अनुज्ञेय कटौतियाँ और हैंडओवर की स्थिति किरायेदारी शुरू होने से पहले तय हो जाएँ
- ✓किरायेदार या मकान मालिक ने पते या किरायेदारी के प्रमाण के लिए लिखित करार माँगा है
- ✓आप चल रही किरायेदारी का नवीनीकरण कर रहे हैं और वृद्धि तथा नोटिस की शर्तें अद्यतन करनी हैं
आवश्यक जानकारी की सूची
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पूरा नमूना प्रारूप
आवासीय किराया करार
यह किराया करार {{agreement_date}} को {{agreement_place}} में संपन्न हुआ।
पक्षकार:
मकान मालिक: {{landlord_name}}, निवासी {{landlord_address}}.
किरायेदार: {{tenant_name}}, निवासी {{tenant_permanent_address}}.
संपत्ति: मकान मालिक {{property_address}} पर स्थित संपत्ति किरायेदार को केवल आवासीय उद्देश्य से किराये पर देते हैं।
नियम एवं शर्तें:
1. अवधि: {{start_date}} से {{end_date}} तक 11 (ग्यारह) माह, आपसी सहमति से नवीनीकरण योग्य।
2. मासिक किराया: रु. {{monthly_rent}}/- (रुपये {{rent_words}} मात्र), प्रत्येक माह की {{rent_due_day}} तारीख तक देय।
3. सुरक्षा जमा: रु. {{security_deposit}}/- (रुपये {{deposit_words}} मात्र), खाली करने के 30 दिन के भीतर बकाया काटकर वापसी योग्य।
4. बिजली-पानी: बिजली, पानी एवं अन्य सेवाओं के बिल किरायेदार चुकाएगा।
5. रखरखाव: किरायेदार संपत्ति को अच्छी स्थिति में रखेगा। लिखित सहमति के बिना संरचनात्मक परिवर्तन नहीं।
6. शिकमी किरायेदारी: किरायेदार मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना संपत्ति शिकमी (सबलेट) पर नहीं देगा और न ही उसका हस्तांतरण करेगा।
7. खाली करने की सूचना: कोई भी पक्ष {{notice_period}} दिन की अग्रिम लिखित सूचना देगा।
8. लॉक-इन: प्रथम {{lock_in_months}} माह लॉक-इन अवधि है, जिसके दौरान कोई भी पक्ष करार समाप्त नहीं करेगा।
मकान मालिक: {{landlord_name}} _______________
किरायेदार: {{tenant_name}} _______________
साक्षी:
1. {{witness1_name}}
2. {{witness2_name}}आपका विवरण अपने आप भर जाता है। Word (.docx) या PDF में डाउनलोड करें — निःशुल्क, बिना साइनअप।
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अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
भारत में किराया करार 11 माह का क्यों बनाया जाता है?▼
क्या मेरे राज्य में अपंजीकृत 11 माह का करार विधिमान्य है?▼
करार में कितनी सुरक्षा जमा रखी जा सकती है?▼
जमा राशि वाले खंड में वास्तव में क्या लिखा होना चाहिए?▼
लॉक-इन अवधि और नोटिस अवधि में क्या अंतर है?▼
किराया करार पर कितना स्टाम्प शुल्क लगता है?▼
क्या किरायेदार का पुलिस सत्यापन अनिवार्य है?▼
क्या मकान मालिक अवधि के बीच किराया बढ़ा सकता है?▼
भारत में किराया करार 11 माह का क्यों होता है
11 माह का आँकड़ा कोई परंपरा या अंधविश्वास नहीं है। पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17(1)(घ) अचल संपत्ति के वर्ष-प्रति-वर्ष, एक वर्ष से अधिक अवधि के, या वार्षिक किराया आरक्षित करने वाले पट्टों का पंजीकरण अनिवार्य करती है। संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 107 दूसरी ओर से यही बात कहती है: ऐसा पट्टा केवल पंजीकृत लिखत से ही किया जा सकता है।
11 माह का करार उस सीमा से नीचे रहता है। इसलिए वह अनिवार्य पंजीकरण से बच जाता है, और उसके साथ पंजीकरण शुल्क तथा कई राज्यों में लंबे पट्टों पर लगने वाले अधिक स्टाम्प शुल्क से भी। मकान मालिक कम अवधि इसलिए भी पसंद करते हैं कि इससे किरायेदारी कुछ राज्यों के किराया नियंत्रण प्रावधानों की पहुँच से बाहर रहती है।
| पट्टे की अवधि | पंजीकरण | व्यावहारिक प्रभाव |
|---|---|---|
| 11 माह | केंद्रीय अधिनियम के अंतर्गत अनिवार्य नहीं — पर अपने राज्य की जाँच करें | अधिकांश राज्यों में सामान्य व्यवस्था; महाराष्ट्र में फिर भी पंजीकरण आवश्यक |
| ठीक 12 माह | अनिवार्य | सीमा पार हो जाती है; पंजीकृत लिखत आवश्यक |
| एक वर्ष से अधिक | अनिवार्य | पंजीकृत लिखत, अधिक स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क |
| वर्ष-प्रति-वर्ष, या वार्षिक किराया आरक्षित करने वाला | अनिवार्य | लिखी गई अवधि चाहे जो हो, धारा 17(1)(घ) लागू |
| 11 माह, बार-बार नवीनीकृत | केंद्रीय अधिनियम के अंतर्गत हर अवधि के लिए अनिवार्य नहीं | सामान्य प्रथा; हर नवीनीकरण एक नया अल्पावधि करार है, और जहाँ राज्य विधि अपेक्षित करे वहाँ हर एक अलग से पंजीकरण योग्य |
जिस लिखत का पंजीकरण होना चाहिए था और नहीं हुआ, उसका प्रभाव और ग्राह्यता दोनों सीमित रहते हैं। यदि वास्तव में लंबी किरायेदारी चाहिए तो 11 माह के दस्तावेज़ को खींचने के बजाय उसे पंजीकृत कराएँ।
महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 की धारा 55 के अनुसार अधिनियम के प्रारंभ के बाद किया गया लीव-एंड-लाइसेंस या किराये पर देने का कोई भी करार लिखित होना चाहिए और पंजीकरण अधिनियम, 1908 के अंतर्गत पंजीकृत होना चाहिए। यह दायित्व मकान मालिक का है, उल्लंघन पर तीन माह तक का कारावास या ₹5,000 तक का जुर्माना या दोनों हो सकते हैं, और — मकान मालिकों के लिए विशेष रूप से महत्वपूर्ण — लिखित पंजीकृत करार न होने पर शर्तों के बारे में किरायेदार का कथन ही मान्य होगा, जब तक अन्यथा सिद्ध न हो। अन्य राज्यों की अपनी अपेक्षाएँ हैं, इसलिए 11 माह के नियम को उत्तर नहीं, आरंभ-बिंदु मानें। स्वेच्छा से पंजीकरण हमेशा कराया जा सकता है, और इससे बाद में यह विवाद ही समाप्त हो जाता है कि तय क्या हुआ था।
आदर्श किरायेदारी अधिनियम, 2021 क्या बदलता है — जहाँ वह लागू है
आदर्श किरायेदारी अधिनियम, 2021 एक आदर्श विधि है। केंद्र ने उसे बनाकर परिचालित किया; वह केवल उन राज्यों और संघ राज्य क्षेत्रों में बाध्यकारी है जिन्होंने उसे अधिनियमित या अंगीकृत किया है। भारतीय किरायेदारी विधि के बारे में ऑनलाइन जो बात सबसे अधिक ग़लत बताई जाती है, वह यही है — इस अधिनियम को प्रायः ऐसे प्रस्तुत किया जाता है मानो वह पूरे देश में लागू हो।
जहाँ वह अपनाया गया है वहाँ स्थिति सार्थक रूप से बदलती है। लिखित करार अनिवार्य हो जाता है, और दोनों पक्षों को करार करने के दो माह के भीतर रेंट अथॉरिटी को सूचित करना होता है। आवासीय सुरक्षा जमा दो माह के किराये तक और ग़ैर-आवासीय छह माह तक सीमित है। विवाद साधारण दीवानी न्यायालयों के बजाय रेंट अथॉरिटी और रेंट कोर्ट में जाते हैं, और जमा राशि रिक्त क़ब्ज़ा सौंपने पर, विधिसम्मत कटौतियों के बाद, लौटानी होती है।
- लिखित किरायेदारी करार अनिवार्य, और दो माह के भीतर रेंट अथॉरिटी को सूचना।
- आवासीय परिसर के लिए सुरक्षा जमा दो माह के किराये तक, ग़ैर-आवासीय के लिए छह माह तक।
- जमा राशि रिक्त क़ब्ज़ा सौंपने पर, अधिनियम द्वारा अनुज्ञात कटौतियों के बाद, वापसी योग्य।
- बकाया, बेदखली और जमा विवादों के लिए निर्धारित प्रक्रिया और मंच — रेंट अथॉरिटी और रेंट कोर्ट।
- मकान मालिक के परिसर में प्रवेश, और आवश्यक सेवाएँ न काटे जाने संबंधी नियम।
कई राज्यों और संघ राज्य क्षेत्रों ने आदर्श किरायेदारी अधिनियम अपनाया है; बहुतों ने नहीं। जिस राज्य ने नहीं अपनाया वहाँ पुराना किराया नियंत्रण अधिनियम या सामान्य विधि लागू होगी, जिसमें जमा के नियम और मंच दोनों अलग हैं। ऐसा खंड लिखने से पहले जो यह मान ले कि अधिनियम लागू है, अपने राज्य की स्थिति देख लें।
वे खंड जो वास्तव में विवाद रोकते हैं
प्रचलन में मौजूद अधिकांश किराया करार एक पृष्ठ की रटी-रटाई इबारत होते हैं, जिसमें किराया, अवधि और जमा तो होते हैं, पर वह कुछ नहीं होता जिस पर पक्ष ग्यारह महीने बाद वास्तव में लड़ेंगे। नीचे दिए खंड ही विवादों के स्रोत हैं।
| खंड | क्या निर्दिष्ट करें | कौन-सा विवाद रुकता है |
|---|---|---|
| किराया और देय तिथि | राशि, माह का दिन, और भुगतान का माध्यम | कौन-से माह चुकाए गए — बैंक ट्रांसफ़र से बही अपने आप बन जाती है |
| सुरक्षा जमा | राशि, और ठीक-ठीक किन मदों में कटौती हो सकती है | किरायेदारी के अंत का सबसे आम विवाद |
| कटौती और सामान्य टूट-फूट | कि सामान्य टूट-फूट कटौती योग्य नहीं, और कटौती के लिए बिल आवश्यक | हैंडओवर के दिन गढ़े गए पुताई और सफ़ाई के ख़र्च |
| मेंटेनेंस और सोसाइटी शुल्क | सोसाइटी मेंटेनेंस, कॉर्पस और बड़ी मरम्मत कौन देगा | सोसाइटी बिल पर हर महीने की बहस |
| उपयोगिता सेवाएँ | हैंडओवर पर मीटर रीडिंग, और कौन-सा कनेक्शन किसका | जमा से काटे गए अंतिम बिल |
| लॉक-इन अवधि | है या नहीं, कितनी, और जल्दी छोड़ने का परिणाम | किरायेदार के जल्दी जाने पर शेष अवधि का दावा |
| नोटिस अवधि | दोनों पक्षों को कितनी सूचना, और किस रूप में | अचानक जाना और अचानक ख़ाली कराने की माँग |
| नवीनीकरण पर किराया वृद्धि | प्रतिशत या तरीक़ा, पहले से तय | दसवें महीने की खींचतान |
| इन्वेंट्री और स्थिति | फ़िटिंग्स की हस्ताक्षरित सूची, प्रवेश के समय की तस्वीरें संलग्न | क्षति के वे दावे जिन्हें किसी आधार से जाँचा ही न जा सके |
| मरम्मत | कौन-सी मरम्मत मकान मालिक की, कौन-सी किरायेदार की, मूल्य-सीमा सहित | वह टपकता नल जिसे कोई ठीक नहीं कराता |
| मकान मालिक का प्रवेश | प्रवेश से पहले आवश्यक सूचना और अनुज्ञेय कारण | बिना बताए आना और पहुँच पर विवाद |
| उपकिरायेदारी और निवास | उपकिरायेदारी अनुज्ञेय है या नहीं, और कौन रह सकता है | अतिरिक्त निवासी और शॉर्ट-लेट प्लेटफ़ॉर्म |
हर फ़िटिंग की हस्ताक्षरित सूची, जिसके साथ प्रवेश के समय की दिनांकित तस्वीरें संलग्नक के रूप में लगी हों, किसी भी कटौती खंड से अधिक मूल्यवान है। इससे दोनों पक्षों को एक आधार मिल जाता है, और जमा संबंधी अधिकांश बहसें शुरू होने से पहले ही समाप्त हो जाती हैं।
स्टाम्प शुल्क, ई-स्टाम्पिंग और निष्पादन
किराया करार पर स्टाम्प शुल्क राज्य का विषय है। आधार भी भिन्न है — कुछ राज्य वार्षिक किराये पर लेते हैं, कुछ किराये और जमा के योग पर, कुछ अल्पावधि पट्टों पर एकमुश्त दर से — और दरें बदलती रहती हैं। कोई एक राष्ट्रीय आँकड़ा नहीं है, और जो स्रोत एक बता दे वह सामान्यीकरण कर रहा है।
एक बात सर्वत्र समान है: ग़लती का परिणाम। भारतीय स्टाम्प अधिनियम के अंतर्गत जो लिखत विधिवत स्टाम्पित नहीं है, वह कम पड़ा शुल्क और शास्ति चुकाए जाने तक साक्ष्य में ग्राह्य नहीं होती। विवाद में इसका अर्थ यह है कि जिस दस्तावेज़ पर आप भरोसा कर रहे हैं, वही पहले सुलझाने वाली समस्या बन जाता है।
- 1अपने राज्य में अपनी अवधि और किराये के आवासीय पट्टे पर लागू स्टाम्प शुल्क की पुष्टि करें।
- 2उस मूल्य का ग़ैर-न्यायिक स्टाम्प पेपर लें, या जहाँ उपलब्ध हो वहाँ राज्य की ई-स्टाम्पिंग सुविधा का उपयोग करें।
- 3करार स्टाम्प पेपर पर छपवाएँ, या स्थानीय प्रथा के अनुसार ई-स्टाम्प प्रमाणपत्र पहले पृष्ठ के रूप में लगाएँ।
- 4दोनों पक्ष हर पृष्ठ पर हस्ताक्षर करें, केवल अंतिम पर नहीं।
- 5दो साक्षी नाम और पते सहित हस्ताक्षर करें।
- 6इन्वेंट्री, प्रवेश के समय की तस्वीरें और दोनों पक्षों के पहचान-पत्रों की प्रतियाँ संलग्न करें।
- 7हर पक्ष एक मूल रखे, और दोनों स्कैन प्रति भी रखें।
- 8जहाँ आदर्श किरायेदारी अधिनियम लागू है वहाँ दो माह के भीतर रेंट अथॉरिटी को सूचित करें।
कई राज्य और शहर मकान मालिक से किरायेदार का सत्यापन स्थानीय पुलिस को, प्रायः ऑनलाइन पोर्टल से, प्रस्तुत करने की अपेक्षा रखते हैं, और कुछ इसमें चूक पर शास्ति भी लगाते हैं। यह करार और पंजीकरण से अलग है, और यह मकान मालिक का दायित्व है, किरायेदार का नहीं। अपने शहर की अपेक्षा देख लें — इसमें प्रायः कुछ मिनट लगते हैं।
सुरक्षा जमा: वह खंड जिसे ध्यान से लिखना चाहिए
जमा संबंधी विवाद भारत में सबसे आम किरायेदारी विवाद हैं, और वे लगभग पूरी तरह प्रारूपण के स्तर पर ही रोके जा सकते हैं। समस्या शायद ही कभी राशि होती है; समस्या यह होती है कि करार लिख देता है कि जमा "कटौतियों के बाद वापसी योग्य" है, पर यह नहीं बताता कि कौन-सी कटौतियाँ हो सकती हैं और उनके लिए क्या प्रमाण चाहिए।
- जमा राशि लिखें और यह भी कि वह ब्याज-रहित है (या ब्याज तय हो तो उसकी दर)।
- वापसी की समय-सीमा स्पष्ट लिखें — रिक्त क़ब्ज़ा सौंपने पर, या निर्धारित दिनों के भीतर।
- केवल अनुज्ञेय कटौतियाँ सूचीबद्ध करें: बकाया किराया, हैंडओवर तक की अदत्त उपयोगिता राशि, और सामान्य टूट-फूट से परे क्षति की मरम्मत की लागत।
- स्पष्ट लिखें कि सामान्य टूट-फूट कटौती योग्य नहीं है, और किरायेदारी के अंत में नियमित पुताई तथा सफ़ाई किरायेदार से वसूल्य नहीं।
- क्षति की किसी भी कटौती के लिए बिल आवश्यक करें, जो किरायेदार को लिखित रूप में दिया जाए।
- हैंडओवर पर संयुक्त मीटर रीडिंग और संयुक्त निरीक्षण अपेक्षित करें, इन्वेंट्री को आधार मानते हुए।
- जहाँ आदर्श किरायेदारी अधिनियम लागू है वहाँ आवासीय जमा को अधिनियम के अनुसार दो माह के किराये तक सीमित रखें।
किरायेदार प्रायः मान लेते हैं कि वे अंतिम दो महीनों का किराया रोक सकते हैं। जब तक करार समायोजन की अनुमति न दे, यह भंग है और इससे मकान मालिक को एक वास्तविक कटौती मिल जाती है। यदि दोनों पक्ष यही व्यवस्था चाहते हैं तो उसे करार में लिखें, अनुमान पर न छोड़ें।
सोदाहरण गणना
उदाहरण 1: सामान्य 11 माह का करार, दो माह की जमा
- मासिक किराया
- ₹35,000
- अवधि
- 11 माह
- सुरक्षा जमा
- ₹70,000 — दो माह
- लॉक-इन
- 6 माह
- नोटिस अवधि
- दोनों ओर से 2 माह
- सोसाइटी मेंटेनेंस
- ₹3,500 प्रति माह
- 1.11 माह की अवधि करार को केंद्रीय पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1)(घ) की सीमा से नीचे रखती है। यह जाँच लें कि आपका राज्य अपनी अलग अपेक्षा नहीं रखता — महाराष्ट्र में किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 55 के अंतर्गत यह करार 11 माह का होने पर भी पंजीकृत कराना होगा।
- 2.दो माह की जमा आवासीय परिसर के लिए आदर्श किरायेदारी अधिनियम की सीमा से मेल खाती है, जो उन राज्यों में भी समझदारी भरा मानक है जिन्होंने उसे नहीं अपनाया।
- 3.छह माह का लॉक-इन और दो माह की नोटिस अवधि अलग-अलग चीज़ें हैं और दोनों लिखनी चाहिए — चौथे महीने में जाने वाला किरायेदार लॉक-इन के भीतर है, चाहे उसने कितनी भी सूचना दी हो।
- 4.लिखें कि ₹3,500 का सोसाइटी मेंटेनेंस किराये के अतिरिक्त किरायेदार देय है, या उसमें सम्मिलित है — इसे अनकहा छोड़ना ही हर महीने की बहस पैदा करता है।
- 5.दिनांकित प्रवेश-तस्वीरों के साथ हस्ताक्षरित इन्वेंट्री संलग्न करें, और मीटर रीडिंग करार पर ही दर्ज करें।
छोटा करार जो उन चार बातों को कवर करता है जिन पर लोग वास्तव में लड़ते हैं: ₹70,000 में से क्या काटा जा सकता है, ₹3,500 कौन देगा, चौथे महीने में किरायेदार चला जाए तो क्या होगा, और पहले दिन फ़्लैट किस हालत में था।
उदाहरण 2: किरायेदार तीन वर्ष की अवधि माँग रहा है
- माँगी गई अवधि
- 3 वर्ष
- मासिक किराया
- ₹52,000
- कारण
- किरायेदार को कार्यकाल की सुरक्षा चाहिए
- मकान मालिक की प्राथमिकता
- 11 माह, नवीनीकरण योग्य
- 1.तीन वर्ष का पट्टा एक वर्ष से अधिक है, इसलिए पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1)(घ) और संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 107 पंजीकृत लिखत अनिवार्य करती हैं।
- 2.इसका अर्थ है पंजीकरण शुल्क और अधिकांश राज्यों में लंबे पट्टे पर लगने वाला अधिक स्टाम्प शुल्क — वास्तविक लागत, पर तीन वर्ष की अवधि देने का विधिसम्मत यही एकमात्र तरीक़ा।
- 3.11 माह का करार बनाकर निजी तौर पर तीन वर्ष का वादा करने से किरायेदार को कुछ भी प्रवर्तनीय नहीं मिलता, और मकान मालिक के पास परखे जाने पर एक अपंजीकृत दस्तावेज़ रह जाता है।
- 4.व्यावहारिक बीच का रास्ता यह है कि 11 माह का करार बने जिसमें नवीनीकरण खंड हो और वृद्धि का प्रतिशत तथा नवीनीकरण की शर्तें पहले से तय हों।
- 5.यदि वास्तव में कार्यकाल की सुरक्षा ही मुद्दा है तो लंबा पट्टा पंजीकृत कराएँ और शुल्क को सौदे में जोड़ लें।
या तो तीन वर्ष का पट्टा विधिवत पंजीकृत कराएँ, या 11 माह का करार लिखित नवीनीकरण और वृद्धि खंड के साथ बनाएँ। जो काम नहीं करता वह है 11 माह का दस्तावेज़ जिसे दोनों पक्ष तीन वर्ष की प्रतिबद्धता मानते रहें।
उदाहरण 3: जमा संबंधी वह विवाद जिसे करार रोक सकता था
- जमा
- ₹1,00,000
- दावा की गई कटौती
- ₹38,000 — पुताई और सफ़ाई
- प्रस्तुत बिल
- कोई नहीं
- करार के साथ संलग्न इन्वेंट्री
- कोई नहीं
- प्रवेश के समय की तस्वीरें
- कोई नहीं
- करार की शब्दावली
- "जमा कटौतियों के बाद वापसी योग्य"
- 1.करार "कटौतियों के बाद" लिखता है पर उन्हें परिभाषित नहीं करता, इसलिए संविदा में ऐसा कुछ है ही नहीं जिससे ₹38,000 को परखा जा सके।
- 2.इन्वेंट्री और प्रवेश-तस्वीरें न होने से कोई आधार-स्थिति नहीं है — अतः किरायेदार यह नहीं दिखा सकता कि फ़्लैट उसी हालत में लौटाया गया जिस हालत में लिया था।
- 3.बिलों की अनुपस्थिति किरायेदार का सबसे मज़बूत बिंदु है, और बेहतर प्रारूपित करार में यही निर्णायक होता क्योंकि खंड बिल आवश्यक करता।
- 4.केवल अनुज्ञेय कटौतियाँ सूचीबद्ध करने वाला, सामान्य टूट-फूट को बाहर रखने वाला और बिल आवश्यक करने वाला खंड इसे एक ईमेल में सुलझा देता।
- 5.दिनांकित तस्वीरों सहित हस्ताक्षरित इन्वेंट्री संलग्न होती तो शेष अंतर भी समाप्त हो जाता।
किरायेदार के पास अच्छा तर्क है पर उसे सिद्ध करना कठिन है। प्रारूपण के समय तीन खंड और एक संलग्नक — अनुज्ञेय कटौतियाँ, सामान्य टूट-फूट का अपवर्जन, बिल की अपेक्षा, और हस्ताक्षरित इन्वेंट्री — इस विवाद को पूरी तरह टाल देते।
इस पृष्ठ से जुड़े और प्रश्न
भारत में किराया करार 11 माह का ही क्यों बनाया जाता है?▼
क्या अपंजीकृत 11 माह का किराया करार विधिमान्य है?▼
मकान मालिक कितनी सुरक्षा जमा माँग सकता है?▼
क्या आदर्श किरायेदारी अधिनियम पूरे भारत में लागू है?▼
किराया करार पर कितना स्टाम्प शुल्क लगता है?▼
क्या मकान मालिक अवधि के बीच किराया बढ़ा सकता है?▼
लॉक-इन अवधि और नोटिस अवधि में क्या अंतर है?▼
क्या किरायेदार का पुलिस सत्यापन अनिवार्य है?▼
सुरक्षा जमा की वापसी के बारे में करार में क्या लिखा होना चाहिए?▼
क्या किरायेदार अंतिम दो महीनों का किराया जमा से समायोजित कर सकता है?▼
क्या दोनों पक्षों को हर पृष्ठ पर हस्ताक्षर करने होते हैं?▼
क्या GetNyay मेरी ओर से किराया करार पंजीकृत कराता है?▼
जाँचे गए आधिकारिक स्रोत
इस पृष्ठ के कथन जिन अधिनियमों, नियमों और नियामक पृष्ठों के विरुद्ध जाँचे गए हैं।
- The registration threshold for leases, the optional-registration rule, and authentication of a power held by an agent.
- Termination of a monthly tenancy, and leases that must be made by a registered instrument.
- Model Tenancy Act, 2021A model law binding only in states and union territories that have enacted or adopted it. Deposit capped at two months’ rent for residential premises.
- Maharashtra Rent Control Act, 1999 — Section 55Letting and leave-and-licence agreements must be in writing and registered, whatever the term; the duty is the landlord’s.
- An unstamped or under-stamped instrument is not admissible until the duty and penalty are paid. Rates are set by the state.
एक वर्ष से अधिक के पट्टे का पंजीकरण अनिवार्य है (रजिस्ट्रीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17(1)(घ))। 11 माह की अवधि करार को इस सीमा से नीचे रखती है, पर राज्य स्टाम्प अधिनियम के अनुसार स्टाम्प शुल्क फिर भी देय है, और कुछ राज्यों में हर किरायेदारी या लाइसेंस करार का पंजीकरण अवधि चाहे जो हो, आवश्यक है — जैसे महाराष्ट्र में लीव एंड लाइसेंस करार।
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